Miete oder Pacht: Was wird tatsächlich überlassen?
Die Überschrift allein entscheidet nicht. Bei der Miete steht die Überlassung von Räumen zum Gebrauch im Vordergrund (§ 535 BGB). Bei der Pacht kommt die Berechtigung hinzu, die Erträge des überlassenen Gegenstands zu ziehen (§ 581 BGB). Ob ein eingerichteter Betrieb oder lediglich eine Fläche mit einzelnen Einrichtungsgegenständen überlassen wird, muss anhand des gesamten Vertrags und seiner Anlagen eingeordnet werden. Eine Inventarliste sollte Eigentum, Zustand und Rückgabepflichten nachvollziehbar festhalten.
Betriebskonzept und Genehmigungen verbinden
Restaurant, Bar, Café und Veranstaltungsbetrieb stellen unterschiedliche Anforderungen. Halten Sie die vereinbarte Nutzung konkret fest. Klären Sie, ob die vorhandenen Genehmigungen das Konzept, die Betriebszeiten, Abluft und Außenflächen abdecken. Der Vertrag sollte regeln, wer welche Genehmigung beschafft und welche Folgen Verzögerung oder Versagung haben. Eine mündliche Zusage ersetzt weder einen passenden Bescheid noch eine klare Risikoverteilung.
Die gesamte Belastung lesen
Neben der Grundpacht gehören Nebenkosten, Umsatzbestandteile, Indexierung, Instandhaltung, Wartung und Versicherungen in die Prüfung. Bei Umsatzpacht sind Umsatzbegriff, Abrechnungsperiode, Prüfungsrechte und die Behandlung von Liefergeschäft oder Gutscheinen zu klären. Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen auch im unternehmerischen Verkehr einer Inhaltskontrolle; maßgeblich sind insbesondere §§ 307, 310 BGB.
Schon bei Vertragsbeginn an den Ausstieg denken
Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Kündigungsregeln, Nachfolgerklauseln und Rückbau müssen zusammenpassen. Wer den Betrieb später verkaufen möchte, sollte den Wechsel des Vertragspartners mitdenken. Für die Prüfung werden der vollständige Entwurf, sämtliche Anlagen, Nachträge und Nebenabreden benötigt. Erst daraus ergibt sich, welche Regelungen individuell verhandelt werden sollten.
Hamburger Standort und Genehmigungsrisiko
Lassen Sie sich vor Vertragsbindung nicht nur ein Exposé, sondern die vorhandene Baugenehmigung mit Betriebsbeschreibung und Plänen geben. Für Ihre konkrete Hamburger Adresse gehören Bebauungsplan, Nutzungsänderung und gegebenenfalls die Außenfläche in eine gemeinsame Prüfliste. Der Pachtvertrag sollte die erforderlichen Mitwirkungshandlungen und die Folgen einer ausbleibenden Genehmigung nachvollziehbar zuordnen.
Für die Vorbereitung
- Vertragsentwurf und alle Anlagen zusammentragen
- Inventar, Eigentum und vorhandene Mängel festhalten
- Genehmigte Nutzung mit dem Betriebskonzept abgleichen
- Grundpacht, variable Pacht und Nebenkosten getrennt erfassen
- Laufzeit, Optionen, Rückbau und Nachfolgerregelung prüfen